Des mesures qui peuvent en grande partie être mises en œuvre au niveau (inter)communal. Pour le professeur à l’Institut Economie & Tourisme de la Haute école valaisanne, «freiner/stopper la croissance des résidences secondaires et réhabiliter/remettre en location des lits existants constituent les deux stratégies à mettre en œuvre en priorité, que ce soit dans le contexte français ou suisse.» Interview.

Quelle situation observez-vous en Suisse et en France?

La fréquentation touristique stagne dans les stations de sports d’hiver, quelle soit mesurée en termes de nuitées ou de journées skieurs. Dans le même temps, la construction de nouveaux lits marchands, principalement sous la forme de résidences de tourisme, ne connaît pas de répit. La structure d’hébergement connaît ainsi un déséquilibre croissant. On assiste à une déconnexion entre l’offre immobilière et le marché touristique.

Qu’en est-il chez nous ?

En Suisse, de 1980 à 2000, le nombre de résidences secondaires a progressé de 75,3% alors que sur la même période le nombre total de logement a augmenté de 32,2% seulement. Sur l’ensemble du territoire suisse, les résidences secondaires représentent 11,8% des logements (en 2000), ce pourcentage montant à 35.7 pour le canton du Valais. Cette proportion augmente de manière continue, surtout dans les stations jouissant d’une forte notoriété, comme Crans-Montana.

Cette croissance n’a pas que des conséquences négatives?

Il y a des avantages indéniables : les propriétaires fonciers, les promoteurs immobiliers, les métiers du bâtiment et les notaires font de juteuses affaires, tandis que les collectivités publiques voient leurs rentrées fiscales augmenter. Mais une série de problèmes accompagnent ces avantages et sont, pour certains, de plus en plus aigus.

Les propriétaires de résidences secondaires ne font vivre les entreprises touristiques et les commerces locaux que 40 à 50 jours par an, en moyenne

Quels sont donc les problèmes?

Que ce soit en France ou en Suisse, on assiste à une diminution régulière de la part des lits marchands dans les stations de sports d’hiver. La progression constate du nombre de résidences secondaires occupés uniquement par leurs propriétaires et leurs amis et connaissances entraîne un déséquilibre entre les lits chauds et les lits froids. En Suisse, le taux d’occupation des résidences secondaires est estimé entre 10 et 15%, ce qui signifie concrètement que leurs propriétaires (ou leurs amis/connaissances) ne font vivre les entreprises touristiques et les commerces locaux que 40 à 50 jours par an, en moyenne. A Crans-Montana, on parle même de lits gelés avec 2000 appartement (7000 lits) inoccupés toute l’année, généralement parce qu’il s’agit de logements trop vétustes ne correspondant plus aux attentes actuelles de la clientèle en termes d’espace et de confort.

Vous dites que ce sont les hôtels qui font les frais de ce boom immobilier ?

Oui. D’une part, la demande pour de la résidence secondaire est tellement forte qu’il devient particulièrement lucratif pour un propriétaire de transformer son hôtel en appartements de vacances. D’autre part, la progression du phénomène des volets clos signifie des stations de moins en moins animées, ce qui péjore l’attractivité des hôtels hors des quelques semaines de pleine saison. A Crans-Montana, le nombre de lits hôteliers a ainsi drastiquement diminué en vingt ans, passant de 5500 en 1985 à 2000 en 2005.

Quelles sont les difficultés pour la population locale?

L’augmentation spectaculaire des prix! Dans les stations réputées, les indigènes ne disposant pas d’un pouvoir d’achat élevé sont contraints de sortir du périmètre de la station pour trouver des logements à des prix abordables pour eux. Pour les salariés permanents et saisonniers, il est difficile aussi de trouver un logement.

A moyen terme, l’attrait des stations est ainsi mis en péril par le boom immobilier actuel.

Dans le chapitre que vous avez rédigé vous citez aussi des problèmes financiers et environnementaux...

Il ne faut pas oublier que les réseaux d’infrastructures communaux (routes, eau potable, eaux usées, énergie, déchets) doivent être dimensionnés selon les besoins de la haute saison. Leur capacité est définie en fonction de quelques semaines où les résidences secondaires sont occupées. Il y a aussi le fait que les collectivités dépendent fiscalement des riches étrangers qui bénéficient d’impôts forfaitaire calculé selon leur train de vie. Ces contribuables très mobiles ont les moyens de changer d’air rapidement s’ils trouvent ailleurs des conditions fiscales plus avantageuses ou si l’ambiance de la station ne leur convient plus. Il y a aussi l’atteinte portée au paysage par la multiplication des chalets et appartements. Cela se traduit par un mitage du paysage. Or tous les sondages montrent que la beauté du paysage est la première motivation des touristes qui viennent à la montagne. A moyen terme, l’attrait des stations est ainsi mis en péril par le boom immobilier actuel.

Vous affirmez que la clientèle est de plus en plus sensible à l’ambiance qui règne dans une station...

Il est vrai que la clientèle préfère généralement, pour des vacances de neige, des stations au charme villageois plutôt que des stations ressemblant à des villes à la montagne. Les problèmes de circulation qui accompagne l’extension urbaine des stations péjore également la qualité du séjour touristique. Si cette perte d’ambiance villageoise colle mal aux attentes actuelles de la clientèle, elle a également des répercussions pour la vie des habitants permanents. Il n’est pas toujours agréable de vivre dans des stations qui sont pour ainsi dire «mortes» hors saison. La vie sociale et associative disparaît peu à peu, les cœurs des stations sont désertés par les habitants permanents.

On est donc loin d’un développement durable?

Sur le plan économique c’est un vrai cercle vicieux, comme le soulignait déjà en 2002 à Courchevel C. Faure: «la charge foncière interdit l’hôtellerie ou la résidence hôtelière, le chiffre d’affaire de la station décline, la modernisation du domaine skiable est freinée. A terme, la station se paupérise. La bulle immobilière peut créer l’asphyxie. La notoriété de la station peut ainsi, paradoxalement, causer son déclin.» C’est typiquement ce genre de spirale qui par exemple affecte la station de Crans-Montana.

Quelles sont les solutions pour un développement durable de l’immobilier ?

Quatre stratégies peuvent être envisagées pour lutter contre le déséquilibre entre lits chauds et lits froids. La première consiste à freiner, voire stopper la croissance des lits froids. On peut par exemple instaurer un moratoire comme l’ont fait Crans-Montana, Saas-Fee, St-Moritz ou encore Zermatt pour se donner le temps d’une réflexion et élaborer une réglementation. On peut interdire la construction de lits froids. Depuis 1995, la municipalité de Grainau en Bavière refuse toute demande de construction de résidences secondaires. Le maire de la commune m’a confirmé qu’il est très satisfait de cette situation qui préserve sa commune de la spéculation immobilière. On peut introduire des quotas pour réserver un pourcentage d’appartements pour de la résidence principale. Le contingentement permet de limiter le nombre de m² dévolus à la construction de lits froids: Saas-Fee n’accorde que 1500 m² par année pour la construction de lits touristiques, priorité étant accordée aux lits chauds. On peut encore diminuer la surface constructible, ou introduire des incitations financières pour faire pression en faveur de la location. L’effet incitatif est cependant relativement modeste eu égard aux revenus généralement élevés des propriétaires de résidences secondaires.

Vous suggérez aussi de réchauffer les lits froids en réhabilitant le parc immobilier...

En France, les Opération de Rénovation de l’Immobilier de Loisirs (ORIL), actuellement initiées dans 13 stations pilotes, visent notamment à aider financièrement les propriétaires rénovant leur bien et s’engageant contractuellement à le mettre en location pour une durée de 9 ans au minimum. Le bilan est cependant mitigé pour l’instant, notamment du fait des lourdeurs administratives et parce que les propriétaires rechignent à mettre leur logement en location pour une longue durée. Une fois les logements réhabilités, il reste encore à en assurer la commercialisation. La mise en place de structures de gestion locative de logements réhabilités est ainsi nécessaire et d’ailleurs partie intégrante de démarches comme les ORIL. Certains prônent également l’ouverture à des formes alternatives de gestion comme l’échange d’appartements qui favorisent la lutte contre le phénomène des volets clos. On voit aussi apparaître des projets visant à simplifier la vie des propriétaires en mettant à leur disposition des spécialistes de la rénovation. Ainsi à Tignes, une Maison des Propriétaires a été construite afin de renseigner les propriétaires intéressés sur les conditions d’une rénovation de leur bien immobilier.

Les collectivités locales peuvent favoriser la réalisation de ces projets

Que pensez-vous de la création de nouveaux lits dits chauds?

C’est une troisième stratégie possible. La forme privilégiée en France par exemple est celle de la résidence de tourisme, un mode d’hébergement qui consiste à mettre à disposition des appartements tout équipés, avec des services hôteliers proposés mais non imposés. Celui qui achète un appartement en résidence de tourisme signe un contrat de mise en location de son bien pour neuf ans au moins, tout en se réservant s’il le désire quelques semaines d’occupation personnelle. En contre partie il récupère la TVA sur les investissements plus éventuellement un allègement d’impôts. A la fin du bail, il peut soit récupérer son appartement, soit renouveler son contrat, c’est cette dernière solution qui est choisie dans 85% des cas. Que ce soit en France ou en Suisse, la création de nouveaux lits marchands est une solution souvent privilégiée pour compenser la perte régulière de lits qui sortent du marché de la location. Les collectivités locales peuvent favoriser la réalisation de ces projets, encore faut-il qu’elles aient eu la volonté et les moyens d’avoir une politique active d’acquisition de terrains...

Comment peut-ont soutenir l’hôtellerie qui, en termes de valeur ajoutée, est la forme d’hébergement la plus intéressante?

Il y a le Crédit hôtelier mis en place à la fin des années 1960 ; une autre aide pourrait être pour une commune d’accorder une garantie hypothécaire aux nouveaux hôteliers s’ils acceptent d’exploiter leur hôtel pendant une durée déterminée, 20 ans par exemple. On peut établir des zones réservées exclusivement à la construction d’hôtels et soustraire ainsi des terrains à la spéculation immobilière. Il est possible encore de restreindre les possibilités de changer l’affectation des hôtels et interdire leur transformation en appartements de vacances.

Votre tour d’horizon montre que la grande partie de ces mesures peuvent êtres mises en œuvre au niveau communal et intercommunal...

Les collectivités locales ont un rôle crucial dans le pilotage du secteur de l’hébergement. Elles manquent cependant bien souvent d’expertise et de savoir-faire en la matière. A cela s’ajoutent les contraintes juridiques, financières et politiques. Le passage d’une phase de laisser-faire à une phase de savoir-faire dans la gestion de la problématique immobilière semble encore bien fragile. Pour se renforcer, il doit y avoir selon moi une intervention plus marquée des instances administratives supérieures (cantons et Confédération). Ces autorités seront plus à même d’arbitrer les conflits que l’introduction de nouvelles mesures ne manquera pas de soulever ou de mettre en place des mécanismes de compensation entre les communes qui veulent continuer à profiter du boom immobilier et celles qui acceptent de «tirer le frein à main» dans ce domaine.

Les collectivités locales ont un rôle crucial dans le pilotage du secteur de l’hébergement. Elles manquent cependant bien souvent d’expertise et de savoir-faire en la matière. A cela s’ajoutent les contraintes juridiques, financières et politiques. Le passage d’une phase de laisser-faire à une phase de savoir-faire dans la gestion de la problématique immobilière semble encore bien fragile. Pour se renforcer, il doit y avoir selon moi une intervention plus marquée des instances administratives supérieures (cantons et Confédération). Ces autorités seront plus à même d’arbitrer les conflits que l’introduction de nouvelles mesures ne manquera pas de soulever ou de mettre en place des mécanismes de compensation entre les communes qui veulent continuer à profiter du boom immobilier et celles qui acceptent de «tirer le frein à main» dans ce domaine.

Le professeur Christophe Clivaz résume ici l’article qu’il a rédigé «Le développement de l’immobilier en station de sports d’hiver: du laisser-faire au savoir-faire?», à paraître in Bourdeau Philippe (dir.), Les sports d’hiver en France: nouvelles pratiques, nouvelles stations? Paris, 2007, Editions Hermès.